清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇中房报记者 田傲云 北京报道
7月18日，中国最重要的政治会议之一——二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，绘制出中国高质量发展蓝图。针对房地产领域，提出要落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
“化解这一系统性风险的关键路径在于稳房价稳预期。同时，要引入市场化机构参与化解房地产风险，多方助力，从而推动市场复苏。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇在接受中国房地产报记者专访时表示。
中国房地产报：如何理解本次会议提出的“落实好防范化解房地产风险”，如何化解？
郭翔宇：当前，风险已不仅限于房地产行业本身，波及面较广，包括地方政府债务风险和中小金融机构风险等。面对这一情况，最有效的解决办法是确保房价的稳定。稳定房价要从供给和需求两个方面着手解决。
中国房地产报：你认为在需求方面要怎么做？供给方面又有什么建议？
郭翔宇：从需求方面来看，尽管出台了不少需求侧政策，如“5·17”新政后首付款和利率有了大幅下调，部分城市的销售情况有所好转，但整体而言仍不理想。居民不愿意买房的因素有对房价预期不足，更重要的是对自身收入预期的不足。因此，整体上形成一个稳定的收入增长预期是关键，以提升居民信心。
从供给端来看，现阶段最重要的是保交房。相比于存量收储等政策，保交房对居民购买新房的信心有直接且正面影响，是缓解开发商和地方政府债务风险的有效途径。
中国房地产报：在实际操作中保交房还面临哪些主要挑战？如何克服这些挑战？
郭翔宇：在保交房方面，目前存在政府主导和破产重组两种模式。政府主导的保交房因资金和公平性考量，覆盖范围较小；破产重组模式的保交房市场份额较低，且对破产管理人的要求高。这两条路都存在不畅通的问题。我们建议联合市场化机制，与地方政府和职能部门合作共同推进，这虽然复杂但效果更佳。
中国房地产报：7月19日举行的中共中央新闻发布会上针对房地产稳定发展提出，要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策。目前在消化存量方面各地正在持续推动收储工作，对此你怎么看？
郭翔宇：收储政策可以在供给端起到一定作用。然而，目前因再贷款工具额度较低，对市场信心的提振有限，且在规模有限的情况下对投资项目要求过高资金难以有效使用。我们建议提升再贷款工具的规模，并优化具体实施阶段，包括如何选择、改造和运营资产，建议将收储的资产改造成长期租赁性住房，如保障性租赁住房，短期内降低市场供给，待市场回暖后再转为售出，这比短期直接收储后转为配售型保障房更有效。
中国房地产报：对于未来房地产市场的健康发展，你认为还需要哪些长期措施落地？
郭翔宇：市场化机构的参与对房地产市场稳定发展也很重要。日本和美国房地产复苏过程中，黑石、喜达屋等市场化机构在资产价格超跌时大量购入，从而助力了经济复苏。我们认为，中国许多资产已进入超跌状态，且是优质资产。但这些优质资产以商办物业为主，土地使用年限问题严重影响其估值。商办物业的土地使用期限以40年或50年为主，但现在大量优质的商办物业的土地使用年限仅剩20年左右，导致在用收益法进行估算时无法准确估值，直接影响到优质资产的流动性，后期如果把这些商办物业装入REITs也会出现类似问题，阻碍了市场化购买力的释放。因此，明确商办物业土地续期是当前最优先需要解决的制度问题。只有这样，才能使得资产估值清晰，促进交易，推动市场回暖。
